ท่ามกลางความท้าทายของเศรษฐกิจไทยที่ยังฟื้นตัวอย่างเปราะบาง กำลังซื้อภาคครัวเรือนชะลอตัว และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังเป็นข้อจำกัดสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัย ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญโจทย์ใหญ่ในการปรับตัว เพื่อสร้างโอกาสการเติบโตใหม่ในปี 2570
ทิศทางดังกล่าวสะท้อนผ่านข้อเสนอของ นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งมองว่าการขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไป ไม่ควรพึ่งพาการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรือมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อเพียงอย่างเดียว แต่จำเป็นต้องสร้างเครื่องยนต์เศรษฐกิจใหม่ที่เชื่อมโยงทั้งนวัตกรรม เทคโนโลยี สิ่งแวดล้อม การลงทุน และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ
โดยเสนอแนวทางขับเคลื่อนสำคัญ 4 ด้าน ซึ่งอาจกลายเป็นปัจจัยกำหนดทิศทางอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต
1. Green & Resilient Home ยกระดับบ้านสีเขียว สู่ที่อยู่อาศัยแห่งอนาคต
แนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนผ่านจากแนวคิดบ้านประหยัดพลังงาน ไปสู่บ้านที่สามารถรับมือกับความเปลี่ยนแปลงของสภาพภูมิอากาศและตอบโจทย์คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยได้อย่างรอบด้าน
แนวคิด Green & Resilient Home จึงไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการติดตั้งระบบโซลาร์รูฟท็อป หรือการเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม แต่ยังครอบคลุมถึงการออกแบบบ้านให้รองรับภัยพิบัติ สภาพอากาศแปรปรวน การจัดการพลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ ตลอดจนการส่งเสริมสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดี (Wellness)
ประเด็นสำคัญคือการทำให้บ้านสีเขียวเข้าถึงผู้บริโภคทั่วไปได้จริง โดยมีข้อเสนอให้ภาครัฐสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยสีเขียว (Green Mortgage) ด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษที่ลดลงอย่างน้อย 1% พร้อมพิจารณาสิทธิประโยชน์ทางภาษี เพื่อจูงใจให้ประชาชนและผู้ประกอบการหันมาลงทุนในที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น
หากมาตรการดังกล่าวเกิดขึ้นจริง จะเป็นโอกาสสำคัญในการยกระดับมาตรฐานการพัฒนาโครงการ และสร้างตลาดใหม่สำหรับบ้านที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนในระยะยาว
2. Green Transformation & Innovation สร้างอุตสาหกรรมใหม่ด้วยนวัตกรรม
อีกหนึ่งเครื่องยนต์สำคัญคือการยกระดับอุตสาหกรรมก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ด้วยนวัตกรรม โดยเฉพาะการพัฒนาวัสดุก่อสร้างคาร์บอนต่ำ ซึ่งสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับภาคอุตสาหกรรมไทยและลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ข้อเสนอสำคัญคือการผลักดันกองทุน Green Transformation Fund เพื่อเชื่อมโยงแหล่งเงินทุนจากระดับโลก สนับสนุนการวิจัยและพัฒนา (R&D) วัสดุก่อสร้างยุคใหม่ อาทิ วัสดุชีวภาพจากเศษวัสดุทางการเกษตร คอนกรีตคาร์บอนต่ำ และวัสดุสำหรับงานถนนที่สามารถระบายน้ำหรือซึมผ่านน้ำได้
ขณะเดียวกัน ยังให้ความสำคัญกับการนำเทคโนโลยี AI และแพลตฟอร์มข้อมูลเมือง (Urban Data Platform) มาใช้บริหารจัดการเมือง ทั้งด้านพลังงาน ความปลอดภัย และการใช้ทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ
แนวทางนี้จะช่วยขยายบทบาทของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากการเป็นเพียงผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ไปสู่การเป็นส่วนหนึ่งของระบบเศรษฐกิจนวัตกรรม และอุตสาหกรรมเมืองอัจฉริยะ (Smart City) ในอนาคต
3. จัดระเบียบตลาดอสังหาฯ ไทยและต่างชาติ สร้างสมดุลการลงทุน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเป็นหนึ่งในจุดหมายการลงทุนที่ได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยว อย่างไรก็ตาม การดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศจำเป็นต้องดำเนินควบคู่กับการรักษาสิทธิและโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชนไทย
นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเสนอแนวทางจัดระเบียบตลาดใน 3 ประเด็นสำคัญ ได้แก่
ปราบปรามนอมินีอย่างจริงจัง เพื่อป้องกันการใช้บุคคลสัญชาติไทยถือครองทรัพย์สินแทนชาวต่างชาติโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ศึกษาแนวทางขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินระยะยาวเป็น 50–60 ปี เพื่อเป็นทางเลือกในการดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ โดยไม่จำเป็นต้องขยายสิทธิการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
พิจารณาจัดเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ และนำรายได้เข้าสู่กองทุนที่อยู่อาศัย เพื่อสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น
ข้อเสนอดังกล่าวสะท้อนความพยายามสร้างสมดุลระหว่างการเปิดรับเงินลงทุนจากต่างประเทศกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและประชาชนในประเทศ โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวที่มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์จากผู้ซื้อและนักลงทุนต่างชาติในระดับสูง
ทั้งนี้ ประเด็นการขยายระยะเวลาเช่าและการจัดเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมยังเป็นข้อเสนอที่ต้องผ่านการศึกษาและพิจารณาด้านกฎหมายและนโยบายที่เกี่ยวข้อง
4. ลงทุนโครงสร้างพื้นฐานระยะยาว ใช้ Betterment Tax สร้างมูลค่าเมือง
เครื่องยนต์เศรษฐกิจด้านสุดท้ายคือการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานระยะยาว ซึ่งมีความสัมพันธ์โดยตรงกับการพัฒนาเมืองและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
ข้อเสนอครอบคลุมการเร่งพัฒนาระบบรถไฟความเร็วสูง เพื่อเชื่อมโยงเมืองหลักกับเมืองรอง เพิ่มโอกาสทางเศรษฐกิจและกระจายความเจริญออกจากเมืองศูนย์กลาง รวมถึงการลงทุนระบบบริหารจัดการน้ำอย่างบูรณาการ เพื่อรับมือกับปัญหาน้ำท่วมและลดความเสี่ยงต่อพื้นที่เศรษฐกิจและที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ ยังเสนอแนวคิดการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Betterment Tax) จากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นอันเป็นผลจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ หรือการปรับเปลี่ยนสีผังเมืองที่ทำให้ที่ดินบางพื้นที่มีศักยภาพและมูลค่าสูงขึ้น
แนวคิดดังกล่าวเป็นการนำผลประโยชน์จากการพัฒนาเมืองกลับมาสร้างประโยชน์ให้กับสังคม โดยนำรายได้จากการจัดเก็บภาษีไปเป็นแหล่งทุนสำหรับพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและยกระดับคุณภาพเมืองอย่างต่อเนื่อง
สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อศักยภาพทำเล ความสะดวกในการเดินทาง การขยายตัวของชุมชน และมูลค่าการลงทุนในระยะยาว
อสังหาฯ ไทยปี 2570 จุดเปลี่ยนจากการเติบโตเชิงปริมาณ สู่คุณภาพและความยั่งยืน
ภาพรวมของข้อเสนอทั้ง 4 เครื่องยนต์ สะท้อนให้เห็นว่าทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2570 อาจต้องเปลี่ยนผ่านจากการพึ่งพาการเปิดโครงการใหม่และมาตรการกระตุ้นตลาดระยะสั้น ไปสู่การสร้างความสามารถในการแข่งขันผ่านนวัตกรรม การพัฒนาอย่างยั่งยืน และการบริหารจัดการเมืองอย่างเป็นระบบ
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นี่คือสัญญาณของการปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจ ทั้งการออกแบบโครงการให้ตอบโจทย์ด้านสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ การนำเทคโนโลยีมาเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการ ตลอดจนการประเมินศักยภาพทำเลจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและการเปลี่ยนแปลงเชิงนโยบาย
ขณะที่นักลงทุนจำเป็นต้องมองตลาดให้กว้างกว่าราคาที่ดินหรือผลตอบแทนจากการซื้อขายในระยะสั้น โดยให้ความสำคัญกับศักยภาพการเติบโตของเมือง ความสามารถในการรองรับการเปลี่ยนแปลงของสภาพภูมิอากาศ และทิศทางการลงทุนของภาครัฐ
ท้ายที่สุด เครื่องยนต์เศรษฐกิจใหม่ทั้ง 4 ด้าน ไม่ได้เป็นเพียงแนวทางฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังเป็นโจทย์สำคัญในการวางรากฐานอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยไทยให้เติบโตอย่างมีคุณภาพ แข่งขันได้ในระดับสากล และสร้างสมดุลระหว่างผลตอบแทนทางธุรกิจกับประโยชน์ของสังคมในระยะยาว
Baan REm มองว่า ปี 2570 จะเป็นอีกหนึ่งช่วงเวลาสำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องจับตา เพราะโอกาสทางธุรกิจในอนาคตอาจไม่ได้อยู่ที่การสร้างโครงการให้มากขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่การสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์โลกยุคใหม่ได้อย่างแท้จริง
ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ บทสัมภาษณ์นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เรื่อง “ส่อง 4 เครื่องยนต์เศรษฐกิจใหม่ ขับเคลื่อนอสังหาฯ ไทยปี 2570”
อ่านบทความต้นฉบับ: https://www.thansettakij.com/real-estate/673477
เรียบเรียงและวิเคราะห์เพิ่มเติมโดย Vanida Lou. / Baan REm
